Comprendre et éplucher mon plan de financement

29 octobre 2018
Pour y voir clair dans le montage financier de votre projet et marquer des points auprès des banques, vous pouvez établir un plan de financement immobilier. Ce document recense d’un côté les besoins de financement nécessaires au projet de construction et de l’autre les ressources.

Les besoins de financement *

  • Coût du projet
    • achat du terrain
    • coût de la construction
  • Frais d’acte (frais de notaire)

  • Frais de travaux
    • raccordement aux réseaux
    • travaux
  • Coût du crédit immobilier

    • intérêts
    • frais de dossier
    • assurance décès-invalidité
    • coût de la garantie de l'emprunt
    • accurance chômage (facultative)

= Total des besoins de financement

Coût du crédit immobilier.

Plus la durée du crédit est longue, plus les intérêts sont élevés. Vous devez donc trouver le bon équilibre entre des mensualités supportables et une durée de crédit raisonnable.

Négociation bancaire.

Frais de dossier, pénalités pour remboursement anticipé, taux de l’emprunt et coût de l’assurance sont des éléments négociables. Ne vous focalisez pas sur un seul critère, privilégiez une vision globale du dossier. Le plan de financement vous y aide.

Assurance décès-invalidité.

La banque peut vous proposer un contrat « groupe ». Il s’agit d’un contrat standardisé, s’appliquant au plus grand nombre et dont le tarif est généralement intéressant. Vous n’êtes pas obligé de choisir l’assurance du prêteur, vous pouvez rechercher un contrat plus personnalisé ou moins cher. Sachez que, sous certaines conditions, il est possible de changer d’assureur en cours de prêt.

Garantie de l’emprunt.

Les banques exigent une garantie qui peut être de plusieurs sortes :

  • l’hypothèque 

  • le privilège de prêteur de deniers

  • le nantissement

  • la caution d’une société spécialisée. Dans ce cas, une partie des frais est restituée en fin de crédit.

Les ressources *

  • Apport personnel 
    • épargne personnelle
    • prêt issu d'un PEL ou d'un CEL
    • épargne salariale
    • vente d'un bien immobilier
    • prêt familial
    • donation familiale
  • Les aides financières
    • prêt à taux 0
    • prêt d'accession sociale
  • Montant emprunté

= Total des ressources

L’apport personnel. Au minimum, vous devrez apporter les frais de notaire. Toutefois un apport personnel plus important (de l’ordre de 20% par exemple) vous permet d’emprunter moins et d’afficher un taux d’endettement plus bas.

Aides financières. Le plan de financement doit intégrer l’ensemble des aides mobilisables.

Le taux d’endettement

C’est le rapport entre les charges mensuelles et le revenu mensuel disponible. Pour les banques, c’est un indicateur clé. Elles hésitent à prêter au delà de 33% d’endettement. Calculez ce taux avant et après la réalisation du projet. S’il est en baisse, cela vous confère un argument de poids.

Financement par tranches successives

Votre contrat de construction indiquera un échéancier des paiements, en fonction de l’avancée du chantier. Pensez à libérer le prêt par tranches successives en suivant cet échéancier. Libérez en priorité les prêts dont le taux est le plus bas.

* Liste non exhaustive, à compléter en fonction des caractéristiques de votre projet.

 

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